LTV (ang. loan to value) to stosunek kwoty pożyczki do wartości zabezpieczenia, wyrażony w procentach. Jeśli pożyczasz 400 000 zł pod zastaw mieszkania wartego 500 000 zł, LTV wynosi 80%. Im wyższe LTV, tym mniejszy bufor bezpieczeństwa dla pożyczkodawcy – i tym mniej musi spaść wartość zabezpieczenia, żeby dług przewyższył jego wartość.
LTV = kwota pożyczki / wartość zabezpieczenia × 100%
Pojęcie spotkasz przede wszystkim w kredytach hipotecznych, ale jest też kluczowe w pożyczkach pod zastaw kryptowalut, zarówno na platformach scentralizowanych, jak i w protokołach DeFi.
LTV w kredycie hipotecznym
W Polsce maksymalne LTV kredytu hipotecznego wyznacza Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Standardowo to 80%, czyli wymagany wkład własny wynosi 20%. Bank może pożyczyć do 90% wartości nieruchomości, jeśli brakującą część wkładu zabezpieczy dodatkowo, np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Wyższe LTV zwykle oznacza też wyższą marżę lub dodatkowe koszty.
| Wartość mieszkania | Wkład własny | Kredyt | LTV |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 120 000 zł | 480 000 zł | 80% |
| 600 000 zł | 60 000 zł | 540 000 zł | 90% |
LTV zmienia się w czasie. Spłata kapitału je obniża, a spadek cen nieruchomości – podwyższa. Załóżmy, że mieszkanie z pierwszego wiersza tabeli traci na wartości 10% i jest warte 540 000 zł. Przy tym samym zadłużeniu LTV rośnie do około 88,9%. W drugim wariancie wystarczy spadek cen o 15%, żeby dług przekroczył wartość mieszkania (LTV ok. 105,9%) – to tzw. ujemny kapitał (negative equity).
LTV w pożyczkach krypto i DeFi
W pożyczkach pod zastaw kryptowalut LTV działa podobnie, ale z dwiema różnicami: zabezpieczenie jest bardzo zmienne, a jego likwidacja następuje automatycznie. Protokoły DeFi wymagają nadzabezpieczenia – zastaw musi być wart wyraźnie więcej niż pożyczka.
- Maksymalne LTV – ile maksymalnie możesz pożyczyć przy danej wartości zastawu.
- Próg likwidacji – poziom LTV, przy którym protokół zaczyna sprzedawać Twoje zabezpieczenie.
- Kara likwidacyjna – dodatkowy procent zastawu, który tracisz przy likwidacji.
Przykład: pożyczka DeFi
Załóżmy, że wpłacasz jako zabezpieczenie ETH o wartości 10 000 USD i pożyczasz 5000 USDC. LTV wynosi 50%. Protokół ma próg likwidacji 80%. Likwidacja nastąpi, gdy zastaw będzie wart 5000 / 0,8 = 6250 USD, czyli po spadku ETH o 37,5%.
Jeśli pożyczysz 7000 USDC, LTV startuje z 70%, a próg likwidacji zostanie osiągnięty przy wartości zastawu 8750 USD – po spadku o zaledwie 12,5%. Na rynku kryptowalut taki ruch potrafi zdarzyć się w ciągu jednego dnia.
Najczęstsze błędy
- Liczenie LTV tylko na dzień zawarcia umowy, bez scenariusza spadku wartości zabezpieczenia.
- Pożyczanie pod krypto blisko maksymalnego LTV.
- Zapominanie o naliczanych odsetkach, które same podnoszą LTV z każdym dniem.
- Wypłacanie całego wkładu na zakup mieszkania i brak rezerwy na koszty oraz zmianę rat.
- Założenie, że w razie spadku zdążysz ręcznie dopłacić zabezpieczenie – w nocy i w weekend rynek krypto też działa.
Perspektywa tradera
LTV to dźwignia opisana z innej strony. Pożyczka z LTV 50% odpowiada ekspozycji z dźwignią 2x, jeśli pożyczone środki inwestujesz w to samo aktywo. Próg likwidacji działa jak stop loss, którego nie kontrolujesz – wykonuje się automatycznie i z karą. Zanim pożyczysz pod zastaw, policz, jaki spadek wywoła likwidację, i porównaj go z typowymi obsunięciami danego aktywa. Wielkość ekspozycji dobierzesz tak samo jak przy pozycji tradingowej, np. w kalkulatorze wielkości pozycji.
Najczęstsze pytania
Jak obliczyć LTV?
Podziel kwotę kredytu przez wartość zabezpieczenia i pomnóż przez 100%. Kredyt 450 000 zł na mieszkanie warte 500 000 zł to LTV 90%.
Jakie LTV jest bezpieczne w pożyczkach krypto?
Nie ma jednej granicy, ale im niższe LTV, tym większy spadek zniesie zabezpieczenie. Przy bardzo zmiennych aktywach wielu użytkowników trzyma LTV znacznie poniżej progu likwidacji.
Co to jest wskaźnik zdrowia (health factor)?
Miara stosowana w protokołach DeFi, która pokazuje, jak daleko pozycja jest od likwidacji. Wartość poniżej 1 oznacza, że pozycja może zostać zlikwidowana.
Czy spadek cen mieszkań zmusza do spłaty kredytu?
Zwykle nie – przy kredycie hipotecznym bank nie likwiduje zabezpieczenia automatycznie, dopóki spłacasz raty. Wysokie LTV utrudnia jednak refinansowanie i sprzedaż mieszkania bez dopłaty.
Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
